Reclamar los gastos de las hipotecas por compra de viviendas; posibilidades de éxito

Para todo aquel que se encuentra pagando actualmente una hipoteca por la compra de su piso o vivienda en general, las noticias sobre las posibilidades de reclamar ciertas cantidades satisfechas a los bancos, se han venido sucediendo en aluvión en los últimos tiempos.

Lo primero es diferenciar claramente entre las reclamaciones para obtener la devolución de los llamados gastos de constitución de hipotecas con otro supuesto parecido, pero no igual, como es el de la obligación de devolución de las cláusulas suelo, declaradas como abusivas judicialmente por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y para las cuales el Gobierno ya ha establecido un procedimiento reglamentario de abono.

Todo arranca de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 que declaró la nulidad de la cláusula de un préstamo con garantía hipotecaria concedido por el BBVA en la que se imponía al deudor la obligación de pagar la totalidad de los gastos, tributos y comisiones que se derivaran de ese préstamo.

Hay que decir que este tipo de cláusulas se repiten con términos muy parecidos, y en ocasiones idénticos, en la mayoría, por no decir casi todos los préstamos hipotecarios que se venían, y se vienen, concediendo en España.

Cualquiera que haya pasado por la experiencia de comprar piso, casa o chalet , o cualquier otro tipo de vivienda en los últimos años podrá encontrar entre las cláusulas de su hipoteca cláusulas de tenor similar.

Lo esencial de estas cláusulas, como en realidad de casi la totalidad de obligaciones que incluye la hipoteca, es que vienen impuestas por el banco, sin posibilidad de negociación alguna por parte del prestatario. Es lo que se denomina un contrato de adhesión. Y cuando el comprador es un consumidor, es decir, no es una empresa, los tribunales pueden – como así ha sucedido – declarar, si se reputan abusivas, que se consideren nulas y se tengan por no puestas. Es decir que, al no haber existido, implican la obligación de devolver lo abonado en virtud de ellas, incluso aunque no se haya abonado al banco, sino a terceros como son los Notarios, Registradores de la Propiedad o la Hacienda Pública.

Sin embargo, hay que ser cautelosos. A diferencia de las cláusulas suelo, la procedencia de la devolución de los gastos de hipoteca no viene impuesta por una sentencia de un tribunal supranacional como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, desarrollada por una normativa interna posterior. Lo que hay, en el caso de los gastos hipotecarios, es una única sentencia del Tribunal Supremo que impone su devolución a un banco,  el BBVA, en un caso concreto a un demandante en concreto.

El argumento principal utilizado por el Supremo es que se imponen al deudor la totalidad de los gastos, de manera genérica y, además, tampoco se concretan qué gastos son los que deberá abonar el deudor. Lo que genera un evidente desequilibrio entre las obligaciones asumidas por las partes en este tipo de contratos.

Esto, sin embargo, no constituye un cheque en blanco o una puerta por la que pueda obtenerse la devolución casi inmediata de todos los gastos de constitución de hipotecas, en contra del optimismo, a veces algo irreflexivo, de algunos abogados a la caza indiscriminada de clientes. No. Como decíamos, hay que ser cautelosos.

Y es una cautela compartida por numerosos analistas y medios de información

Hay que tener en cuenta que, en nuestro sistema legal, una sola sentencia no constituye jurisprudencia y, por lo tanto, carece de un efecto vinculante per se para los demás órganos jurisdiccionales a la hora de interpretar las mismas leyes. Sin embargo, esto no quiere decir que esta sentencia del Supremo, no haya sentado un serio y relevante precedente, especialmente en cuanto define las bases de una interpretación legal que sería, en principio, aplicable a la mayor parte de las hipotecas.

Una interpretación que permite declarar sin ambages la nulidad de ese tipo de cláusulas tan habituales en muchas hipotecas que imponen todos los gastos de constitución de la hipoteca al deudor. Y sería muy difícil de justificar que el alto tribunal diese marcha atrás y modificase su criterio, ante un nuevo caso similar que se le plantease, especialmente después de las expectativas que ha generado su resolución entre los consumidores.

Esto significa, en definitiva, que todo apunta a que serán pocos los jueces y magistrados que no tengan en cuenta esta interpretación del Supremo tan difundida ya, y que ya se está empezando a aplicar.

Pero ¿A qué gastos nos estamos refiriendo? Cualquier hipoteca para, pongamos por caso, comprar una casa , acarrea, como es sabido, una serie de gastos de formalización y de registro, entre otros. En principio, según el Tribunal Supremo serían reclamables tanto las facturas de la Notaría, es decir los gastos de otorgamiento de la escritura pública, así como los aranceles cobrados por el Registro de la Propiedad, para la inscripción de esa escritura.

A la vista de la sentencia citada, también se pueden incluir en la reclamación los gastos de liquidación del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, pues según la interpretación del alto tribunal, serían los bancos quien tienen interés en la operación y, por lo tanto, los verdaderos sujetos pasivos del impuesto. Si bien hay quienes aducen en contra que el reglamento del impuesto parece atribuir la condición de sujeto pasivo al comprador en todo caso, no faltan quienes consideran que, puesto que la interpretación del supremo se refiere a la ley del impuesto, esta prevalecerá siempre sobre lo que pueda decir su reglamento.

Más controvertida resulta la posibilidad de reclamar los gastos de gestión. Estos son los gastos devengados por las gestorías encargadas de liquidar los impuestos ante Hacienda y de tramitar la inscripción en el Registro de la Propiedad presentando la correspondiente escritura. Aquí la interpretación más extendida es la que considera que si se trata de una gestoría impuesta por el banco sí serían reclamables. Sin embargo, esto, que es lo que sucede casi en el 100 % de los casos en los que interviene una gestoría, bien por ser predeterminada por el banco o bien por ser la habitualmente empleada por la Notaría, pero sin opción a que el hipotecante manifieste su preferencia por ninguna otra, resulta difícil de demostrar, y habrá que ver que resuelven los tribunales en cada caso.

Quedarían fuera, aparentemente, otro tipo de gastos generados por la constitución de la hipoteca, como serían los de tasación o los seguros, y que ya sí que resultarían de más difícil devolución, según consideran la mayoría de las fuentes, por entender que el deudor los conoce previamente y consiente en ellos.

Para terminar, habría que decir, para todos aquellos que hayan comprado su casa o vivienda en general en los últimos años que:

1.- La nulidad de las cláusulas de gastos beneficia tan sólo a los compradores que tengan la condición de consumidor, es que hayan comprado como particulares y sin relación con actividad profesional o comercial alguna.

2.- La reclamación de los gastos se puede pedir para hipotecas tanto que se están pagando en la actualidad como para aquellas que ya se han pagado completamente si l último pago se hizo en los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

3.- La reclamación deberá hacerse previamente ante el Servicio de Atención al Cliente del banco o entidad y si pasados 2 meses no responde o deniega la solicitud entonces se debe presentar una demanda ante los tribunales que requerirá personarse con asistencia de Letrado y Procurador, presentando la escritura de la hipoteca, las facturas del notario, del registro y el modelo 600 del impuesto, básicamente.

 

Esta sería someramente explicada, la situación actual. De todos modos, si usted va comprarse un piso y pedir la inevitable hipoteca, no se sorprenda de que la mayoría de los bancos le sigan incluyendo entre las condiciones la obligación del deudor de pagar todos los gastos, comisiones y tributos.

Y es que, a falta de mayores certezas, actualmente las entidades bancarias se resisten a claudicar y a aplicar, sin más una doctrina que les es claramente perjudicial hasta que no les obligue a ello una ley, quizás la próxima ley hipotecaria en proceso de elaboración – o una segunda sentencia del Tribunal Supremo. Hasta entonces sólo podemos hacer nuestros los argumentos de este tribunal y acudir a la vía judicial en defensa de nuestros derechos con la esperanza de que se vean reconocidos. Lo cual, por otra parte, y como se esperaba, ya está empezando a suceder en muchos juzgados y tribunales de España .