MODIFICACIONES LEY HIPOTECARIA 2019

La nueva normativa trata de proteger al cliente y de que conozca los términos y condiciones de la hipoteca que está firmando

Las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entraron en vigor el domingo 16 de junio de 2019, tras cumplirse tres meses desde la publicación en el BOE, el día 16 de marzo, de la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).

Esta Ley sirve para trasponer una Directiva para la cual España ya acumulaba un retraso de tres años, ya que el plazo para trasponer esta directiva acabó en marzo de 2016.

A continuación, se trasladan los principales cambios que incorpora la Ley:

 

  1. Evaluación de la solvencia del cliente

A partir de ahora, la entidad bancaria tendrá la obligación de “evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, antes de celebrar un contrato de préstamo”, tal y como establece el Art. 12 de la LCCI. Es decir, que para llevar a cabo esa evaluación, las entidades deberán considerar la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos u obligaciones pendientes.

Además, deberán consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).

 

  1. Documentación

En el Art. 14.1 de la LCCI se establece la obligación de entregar al cliente una serie de documentos 10 días naturales antes de la firma del contrato, entre ellos:

  • LaFicha Europea de Información Normalizada (FEIN), la cual incluye la información personalizada en función del perfil del cliente y del préstamo, que se considerará oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato.
  • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), donde se informa al cliente de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, y donde se indica expresamente los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable.
  • Si se trata de un préstamo a tipo de interés variable, un documento separado conespecial referencia con las cuotas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del proyecto del contrato que incluirá.
  • Información clara y veraz sobre latotalidad de los gastos asociados a la firma del contrato, desglosados, y sobre los corresponden al prestamista y al prestatario.
  • Las condiciones de lasgarantías del seguro que exija el prestatario, ya sea seguro sobre el cumplimiento o seguro de daños sobre el propio inmueble.
  • La advertencia del prestamista de que el prestatario ha de recibir asesoramiento personalizado del Notario.

 

  1. Visita al notario 10 días antes de la firma

Con la nueva normativa, en virtud del Art. 15 del LCCI, el comprador deberá acudir dos veces al notario. La primera vez irá tanto para recibir asesoramiento gratuito sobre las cláusulas del préstamo, como para cumplimentar una prueba (test) cuyo objeto será “concretar la documentación entregada y la información suministrada”.

En esta primera visita al notario, al menos un día antes al de la autorización de la escritura de préstamo hipotecario, se extenderá un acta (Art. 15.3 LCCI) donde conste el cumplimiento de los requisitos del Art. 14, y que no conllevará coste de arancel notarial. En la segunda visita al notario, se otorgará la escritura de préstamo hipotecario.

 

  1. Reparto de los gastos relacionados con la hipoteca

La ley aclara en el Art. 14.1.e) que los gastos de tasación los paga el consumidor y el resto los asume el banco, es decir, aranceles notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (este último en virtud del Real Decreto-ley 17/2018). Respecto al coste de las copias de la escritura, será asumido por quien las solicite.

Solo podrán repercutirse gastos o comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por el prestatario, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse. Si se pactase una comisión de apertura se devengará una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

 

  1. Limitación de las comisiones por amortización anticipada del crédito

El Art. 23 de la LCCI recoge la regulación del reembolso anticipado, en virtud del cual el prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del plazo pactado reembolsar anticipadamente de forma total o parcial la cantidad adeudada.

La entidad y el cliente pueden establecer contractualmente una comisión, con límites, que serán excluyentes entre sí.

  • En el caso de hipotecas con tipo variable, la comisión será como máximo del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los cinco primeros años y del 0,25% durante los tres primeros años.
  • Para hipotecas de tipo fijo, la comisión máxima será del 2% del capital reembolsado anticipadamente en los diez primeros años y del 1,5% si se hiciera posteriormente.

En todo caso, el importe de las comisiones no podrá exceder, ni en los créditos a tipo fijo ni variable, del de la pérdida financiera ocasionada al banco. Esta pérdida aparece cuando el tipo de interés de mercado se reduce por debajo del de la hipoteca, ya que en ese caso la entidad deja de ingresar el interés pactado durante la vida residual del préstamo y encuentra rentabilidades de mercado inferiores a la hora de reinvertir anticipadamente en activos similares.

 

  1. Vencimiento anticipado (Desahucios)

Los requisitos establecidos para que una entidad financiera aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas se endurecerán, según lo establecido en el Art. 24 de la LCCI.

Con la nueva regulación, para que una entidad puede ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir y le advierta de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

La normativa vigente hasta hoy no regula este apartado, pero la mayoría de los contratos vivos incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que, habitualmente, se establece que para que la entidad pueda ejercer el vencimiento anticipado debe haber tres cuotas impagadas. La nueva regulación se aplicará con efectos retroactivos, tanto a los nuevos préstamos que se firmen a partir de su entrada en vigor como a ya concedidos, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas.

Solamente en el caso de que el cliente prestatario alegue expresamente que le es más favorable la cláusula determinada con su banco, o que el vencimiento anticipado se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, la regulación de este derecho no se aplicará en los contratos vivos.

 

La nueva normativa trata de proteger al cliente tanto con una reducción de los costes que debe asumir a la hora de contratar una hipoteca como en lo relativo a las condiciones de la misma, así como de garantizar que dispone de la información necesaria y suficiente, que le deberá ser explicada en un lenguaje comprensible por parte de cualquier cliente, con independencia de su formación o conocimientos.

Desde Reines Grupo Inmobiliario confiamos que la aplicación de la nueva Ley Hipotecaria se realice de forma ágil y aporte mayores garantías a los clientes que necesitan financiación para la compra de su vivienda.

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