Las modificaciones de la L.A.U. afectan sólo a los nuevos contratos y tratan de proteger al arrendatario

El 5 de marzo de 2019 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (B.O.E.) el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modificando, entre otras, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.).

 

Las principales modificaciones que afectan a la L.A.U. son:

 

• A partir de la modificación, en los arrendamientos de viviendas con una superficie superior a 300 metros cuadrados o los que tengan una renta superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional primará la voluntad de las partes, es decir, no tendrá que aplicarse la L.A.U. y primará la autonomía de la voluntad de las partes. Esto se recoge en el Art.-4.2 de la L.A.U.

 

• También quedan excluidos de la L.A.U., según el Art.-5, apartado e), los arrendamientos turísticos.

 

• Una de las modificaciones más importantes es la relativa a la duración de los contratos, que se recoge en el Art.-9.1 de la L.A.U. Con la antigua normativa, los contratos de arrendamiento de vivienda duraban 3 años como mínimo, sin importar quien fuera el arrendador. Con la actual modificación, tenemos que distinguir entre dos situaciones; si el arrendador es persona física la duración mínima pasa a ser de 5 años, y si el arrendador es persona jurídica la duración mínima se eleva a 7 años.

 

• También en el Art.-9.3 de la L.A.U. se recoge el derecho del arrendador a recuperar la vivienda cuando la necesita para sí mismo o para algún familiar como vivienda permanente. Según la nueva normativa, hay que comunicarlo con dos meses de antelación, y si en el plazo de 3 meses no tiene lugar la ocupación, habrá que reponer al arrendatario por otros 5 años (o 7 cuando es persona jurídica) con indemnización por daños o una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los 5 años (o 7 si el arrendador era persona jurídica). Siempre que el arrendador sea persona física, este derecho se podrá ejercer si viene expresamente fijado en el contrato de arrendamiento (antes no era necesario).

 

• En relación con la anterior, el Art.-10 de la L.A.U. hace referencia a la prórroga automática del contrato por falta de comunicación de una de las partes de no querer continuar con la relación arrendaticia. La modificación ha aumentado la duración de dicha prórroga a tres años, mientras que con la normativa anterior era de sólo un año. En caso de que alguna de las partes no quiera prorrogar el contrato tendrá que avisar a la otra con antelación que, en el caso del arrendador tendrá que preavisar con 4 meses y en el caso del arrendatario con 2 meses.

 

• Para los arrendamientos cuya duración supere los 5 años si el arrendador es persona física, o los 7 si es persona jurídica, según el Art.-16.4 de la L.A.U., las partes podrán pactar que la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario tenga una duración de 5 años (o 7) como máximo, o incluso que no haya subrogación si ya han transcurrido los 5 primeros años (o 7 si el arrendador es persona jurídica).

 

• En virtud del Art.-18.1 de la L.A.U., para los contratos de arrendamiento de renta reducida la actualización de renta no podrá superar, en ningún caso, el I.P.C. Además, para que la renta pueda actualizarse, los contratos deben indicar expresamente el pacto de actualización y la fecha de actualización de la renta. Si no se indica el índice se tomará como referencia el Índice de Garantía de Competitividad.

 

• Respecto a las obras, el Art.-19.1 de la L.A.U. establece que la realización de obras por el arrendador le dará derecho a elevar la renta, pero únicamente cuando hayan pasado los primeros 5 años (o 7 si es persona jurídica). La renta se podrá incrementar aplicando al capital invertido en las obras el interés legal del dinero aumentado en tres puntos, pero sin que pueda superar nunca el 20% de la renta vigente en aquel momento.

 

• Sobre los gastos del inmueble, dice el Art.-20.1 y 2 de la L.A.U. que las partes podrán pactar que sea por cuenta del arrendatario, pero nunca podrá subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, excepto los tributos. Además, siempre serán a cuenta del arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato cuando este sea persona jurídica. También se incluye en este artículo que los gastos de las gestión inmobiliaria y de formalización de contrato serán siempre a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica.

 

• Hasta ahora, la compraventa total de un inmueble completo, con o sin división horizontal, implicaba la exclusión del derecho de tanteo y retracto. Tras la modificación, el Art.-25.7 de la L.A.U. desarrolla la posibilidad de que sea la Administración quien ejerza ese derecho de tanteo y retracto sobre los casos de venta total.

 

• Otro cambio importante es el relativo a la fianza que, aunque se mantiene de una mensualidad para vivienda y dos mensualidades para uso distinto de vivienda, como se recoge en el Art-36 de la L.A.U., se ha modificado lo relativo a las garantías adicionales o complementarias; con la Ley anterior se podían añadir garantías adicionales sin límite, y con la modificación actual las garantías adicionales no podrán superar el valor del importe de dos mensualidades.

 

• Por último, en la disposición adicional Primera, como Medidas para promover la oferta de viviendas de alquiler, el Real Decreto ley 7/2019 anuncia que se crea el índice estatal de referencia de precio del alquiler de vivienda, que se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General, con datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda. Contendrá una relación de valores medios de la renta mensual por metro cuadrad de superficie de vivienda, por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y Comunidades Autónomas.

 

Es muy importante tener claro que todas estas novedades sólo se aplican a los contratos firmados a partir del día 6 de marzo de 2019, pero no son de aplicación a los contratos firmados con anterioridad a esa fecha, que continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación cuando se firmó dicho contrato. Si queda alguna duda al respecto, la propio R.D.-Ley lo recuerda en la Disposición Transitoria Primera.

 

Además de la L.A.U. también la Ley de Propiedad Horizontal se ha visto modificada por el R.D.-Ley 7/2019, destacando unos cambios que afectan a los arrendamientos turísticos recogidos en el Art.-17, apartado 12. Aquí se establece que se puede prohibir el uso de una vivienda como arrendamiento turístico mediante el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios, pero sin efectos retroactivos. Por lo tanto, en el caso de querer invertir en una vivienda para la explotación turística de un inmueble, es importante que tenga conocimiento esta situación.

 

Las oficinas de Reines Grupo Inmobiliario están perfectamente informadas de la normativa que afecta a cualquier operación inmobiliaria y a disposición del cliente para informarle y asesorarle al respecto, siempre con el objetivo de prestar un servicio inmobiliario integral de la mayor calidad y seguir siendo Su inmobiliaria de confianza.